Pertama, biar saya jelaskan perbezaan antara tanah freehold dengan leasehold. Sebenarnya perkataan freehold dan leasehold tuh sendiri dah menjelaskan maknanya
Freehold property ialah hak milik mutlak pemilik (bersyarat dia membayar quit rent). Dalam erti kata yang lain, selepas pemilikan, pemilik dia berhak sepenuhnya ke atas tanah tuh dan tidak ada tuntutan boleh dibuat tanpa persetujuan pemilik.
Leasehold pulak, daripada namanya sendiri, beerti pinjam (lease). Leasehold adalah status pemilikan yang dipinjamkan oleh kerajaan negeri kepada pembeli dalam tempoh yg tetap (kebiasaannya 99 tahun). Apabila status pemilikan telah tamat tempoh, tanah tersebut akan menjadi milik kerajaan negeri semula. Terang-terangan ini bukanlah yang kita mahu.
Apabila tempoh tamat sudah hampir, apa yang pemilik boleh buat adalah renew leasing tuh, ataupon tunggu hingga expired dan apply semula. Berita buruknya ialah kedua-duanya pon memerlukan kos yg banyak, dan dengan akdar inflasi Malaysia jangan terkejut kalau bila tempoh pemilikan dah tamat, kita tak mampu nk renew.
Kosnya mungkin sama dengan membeli tanah yang lain.
Kenyataannya, hampir keseluruhan tanah di kuala lumpur dan banyak tempat di petaling jaya sudah dimajukan, ataupun sudah dimiliki oleh pemaju dan menanti untuk dimajukan (developer mmg suka tanah freehold)
So yang tinggal untuk pembeli kebenyakannya cumalah tanah leasehold
Pun Begitu
Walaupon daripada penjelasan di atas nampak seperti leasehold adalah property yang perlu dielakkan, tetapi kenyataannya adalah sebaliknya.
Dalam perangkaan jangka masa panjang, nilai tanah di kawasan bandar (urban) akan meningkat tidak kira lease hold ataupon freehold. Oleh itu, tanggapan bahawa tanah leasehold perlu dielakkan adalah SALAH. Cuma pemilik perlu tahu bagaimana untuk mengendalikan tanah berstatus leasehold.
Sekiranya tanya pendapat saya, saya hanya akan membeli property leasehold hanya sekiranya baki tahun pemilikan tersebut masih ada sekurang2 50 tahun. Adalah lebih baik sekiranya tempoh ini sepanjang yang mungkin.
Dalam erti kata yang lain, selagi baki tahunan tersebut masih panjang, anda boleh mempertimbangkan untuk membelinya dengan syarat lokasinya 'panas' dan seeloknya dapatkan harga lebih rendah dari harga pasaran
Lokasi memainkan peranan penting dalam pembelian tanah berstatus leasehold. Seperti yang kita sedia maklum, kebiasaanya pembeli yang membeli tanah leasehold tidaklah berhajat untuk mindiami kawasan tersebut (ataupon diwariskan turun temurun), tetapi lebih kepada mengambil keuntungan setinggi yang boleh daripada pembelian tersebut.Oleh itu, sekiranya ada bercadang untuk menetap di suatu kawasan dan mewariskan pemilikan itu kepada anak anda, leasehold bukanlah pemilihan yang tepat.
Bagi mereka yang bijak, pembelian tanah leasehold di tempat yg panas dapat menaikkan 'yield and capitalisation rate'. Setelah tahun demi tahun berlalu, dan tempoh pemilikan berkurangan, maka perlulah mempertimbangkan penjualan property tersebut lebih tinggi daripada harga pembelian
Perlu diingatkan:
- harga tanah leasehold akan mula susut sekiranya baki tahunan kurang dari 50 tahun
- harga tanah leasehold dapat dijual semula pada harga lebih tinggi daripada harga beli, dengan syarat lokasi panas
- keuntungan daipada pemilikan tanah leasehold adalah kenaikan harga dari tempoh pembelian ker baki 50 tahun sahaja
Jadi, OK tak beli tanah kalo leasing tinggal kurang dari 50 tahun
Satu perkataan... ELAKKAN !
Perkataan elakkan bukanlah beerti tidak boleh.. Sudah tentu terpulang kepada kita untuk membelinya selagi tempoh tamat belum tiba.
Cuma adalah disarankan untuk mencari propoerty yang lain. Walaupon nampak seperti susah untuk mencari property yang lain, tapi percayalah ianya berbaloi daripada memili property leasehold yang berbaki kurang dari 50 tahun (baca balik di atas tentang renew pemilikan)
Kesimpulan
Disebabkan benda yang saya jelaskan kat atas, memang senang untuk kita faham kenapa:
1. Kenapa freehold properties lebih mahal
2. Kenapa leasehold ada nilai susut
3. Kenapa freehold ramai nak beli
4. Kenapa leasehold orang nk cepat2 let go
tapi seperti yang telah dijelaskan.. Leasehold dan Freehold ada baik dan buruknya. Mungkin perbandingan di bawah adalah cara paling sesuai untuk merumuskan persoalan leasehold vs freehold
Freehold (Pros)
- Pemilikan hartanah kekal, tiada pampasan boleh dibuat selama2nya
- Nilai hartanah sentiasa menaik
- Penjualan semula tidak dipengaruhi tempoh pendudukan
- Sesuai untuk pendudukan jangka masa panjang (pencen,
Freehold (Cons)
- Tanah Freehold biasanya lebih mahal dari segi kos pemilikan, cukai etc
Leasehold (Pros)
- Kos pemilikan lebih murah
- Bagus untuk short term investment (Hit and run) dengan syarat lokasi panas dan mudah disewakan.
- Capital gain yang lebih cepat berbanding freehold
- Penjualan pada harga yang bersesuaian adalah bagus dengan syarat tempoh baki pinjaman masih panjang
Leasehold (Cons)
- Pemilikan cuma 99 tahun.
- Kos renew dan apply baru pemilikan adalah sangat mahal
- Nilai hartanah menyusut dalam jangka masa panjang
- Kesusahan mencari sub-sale buyer bagi tempoh pinjaman berbaki kurang dari 50 tahun
Ingat:
1. Leasehold hanya untuk short term investment. Beli dan jual. jangan simpan sehingga tamat tempoh ataupon sehingga baki kurang dari 50 tahun
2. Konsep investment leasehold sesuai untuk sewakan hartanah. Beli pada harga murah, sewakan untuk dapat capital gain dan jual kembali pada harga lebih tinggi
3. Ingat target kita ialah dapatkan capital gain sebelum baki tanah mencapai 50 tahun sahaja
4. Untuk mendapat kesempurnaan item no.2 dan no.3, lokasi perlulah sesuai dan mendapat permintaan ramai
Harap membantu.
sumber - sawamura
No comments: